Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết đang hoàn thiện các thủ tục để khởi công dự án vào tháng 12-2026. Đồng thời đến năm 2028, phấn đấu hoàn thành phần nhà ờ xã hội của dự án.

Khu đô thị nhà ở xã hội có dân số bằng 3 lần dân số phường

Theo quyết định của UBND TP.HCM dự án được giao cho chủ đầu tư là Công ty cổ phần Delta thực hiện  tại xã Bà Điểm. Đây là dự án có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, với diện tích gần 192ha, vốn đầu tư hơn 64.000 tỉ đồng.

Dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 với dân số 67.645 người, gấp 3 lần dân số tối thiểu của một phường theo quy định, với hệ thống hạ tầng đồng bộ.

Với quy mô dân số trên, khu nhà ở xã hội được xác định là khu đô thị mới phát triển tập trung, có vai trò quan trọng trong cấu trúc đô thị khu vực phía bắc TP.HCM.

Đây là khu đô thị đa chức năng, được đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng nhu cầu ở, làm việc và sinh hoạt cho cộng đồng dân cư; góp phần giãn dân, giảm áp lực hạ tầng cho khu vực nội đô hiện hữu.

Khu nhà ở xã hội đồng bộ, cung cấp dịch vụ, văn hóa – giải trí, chăm sóc sức khỏe…

Việc tổ chức không gian đô thị khai thác lợi thế hệ thống mặt nước lớn, hướng tới hình thành khu đô thị sinh thái, bền vững, có môi trường sống chất lượng cao, đóng vai trò là động lực phát triển đô thị mới của TP.HCM và khu vực lân cận.

Theo quy hoạch, tương ứng phục vụ cho nhu cầu của dân số trên, diện tích đất ở chiếm tỉ lệ gần 20% tổng diện tích bố trí cho 3 loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở xã hội cho thuê đều có quy mô tối đa 30 tầng.

Khu đô thị có đủ các trường học theo các cấp từ trường mầm non, trường tiểu học, trường THCS, trường THPT. Bệnh viện chiếm tỉ lệ gần 2% tổng diện tích với quy mô 10 tầng.

Bên cạnh đó khu đô thị cũng bố trí đất cho các hạng mục văn hóa, thể dục thể thao, khu dịch vụ (chợ, thương mại dịch vụ), cây xanh mặt nước, bãi đỗ xe (quy mô 9 tầng), đường giao thông, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật khác.

Dự án khi hoàn thành có vị trí giao thông thuận lợi khi nằm gần vành đai 3, phía bắc giáp khu đất phức hợp động lực phát triển và khu đất cây xanh sử dụng công cộng theo định hướng quy hoạch chung; phía nam giáp Kênh 7, khu đất sản xuất công nghiệp, kho tàng và khu đất phức hợp động lực phát triển theo định hướng quy hoạch chung; phía tây giáp kênh An Hạ và phía đông giáp kênh Liên Vùng.

Tiến độ hoàn thành dự án đến năm 2030

Theo quyết định phê duyệt của UBND TP.HCM, tiến độ thực hiện dự án khu đô thị nhà ở xã hội tính từ ngày phê duyệt đến hết năm 2030.

Dự án được hưởng các cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, các nghị định quy định chi tiết, sửa đổi, bổ sung và quy định pháp luật có liên quan, trên cơ sở đáp ứng đầy đủ các điều kiện được hưởng ưu đãi theo quy định.

Để bảo đảm tiến độ dự án, UBND TP.HCM giao Công ty cổ phần Delta (chủ đầu tư dự án) thực hiện đầy đủ các thủ tục về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy và các thủ tục có liên quan trước khi triển khai dự án; bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, hình thức và điều kiện theo quy định pháp luật.

Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án theo quy định; đầu tư xây dựng đồng bộ các công trình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và phù hợp quy hoạch được duyệt.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng tiến độ chi tiết, tổ chức thực hiện các thủ tục về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng; triển khai đầu tư xây dựng các công trình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; hoàn thành, nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng theo đúng tiến độ, bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật.

UBND TP.HCM cũng giao các sở, ngành, cơ quan, đơn vị, địa phương liên quan chịu trách nhiệm triển khai các phần việc tương ứng để bảo đảm dự án được hoàn thành theo quy hoạch được phê duyệt và đúng tiến độ.

Một số bạn đọc phản ánh đến Tuổi Trẻ về việc chưa được chính quyền xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) do hàng xóm sát bên không ký giáp ranh.

Vậy ký giáp ranh có phải là thủ tục bắt buộc và chính quyền có được từ chối hay trì hoãn việc cấp sổ hồng cho người dân nếu thiếu loại giấy này?

Ký giáp ranh: cần thiết nhưng không bắt buộc

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Hứa Thị Thảo – Đoàn luật sư TP.HCM – khẳng định pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về việc ký giáp ranh là một thủ tục phải bắt buộc thực hiện.

Đồng thời cũng không có quy định nào về việc cơ quan chức năng được từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp sổ hồng khi hàng xóm xung quanh thửa đất (còn gọi tứ cận) không ký giáp ranh.

Tuy nhiên theo luật sư Thảo, thực tiễn lâu nay việc ký giáp ranh được áp dụng như một “thông lệ” chủ yếu khi cơ quan chức năng giải quyết thủ tục đăng ký, cấp sổ hồng lần đầu về đất.

Mục đích nhằm bảo đảm thửa đất mà người dân yêu cầu cấp sổ hồng có ranh giới rõ ràng, không chồng lấn, trùng lắp với các hàng xóm có đất tứ cận.

Đối với các trường hợp có các giấy tờ xác định được ranh, mốc giới thì không cần phải áp dụng ký giáp ranh.

Đó là giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất; có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất trước năm 1993; thửa đất đã có bản vẽ/văn bản thỏa thuận xác định ranh giới, mốc giới đất theo hiện trạng; đất sản xuất nông, lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản sử dụng ổn định, đã có bờ thửa, cọc mốc…

“Việc ký giáp ranh cũng thường được áp dụng khi giải quyết tranh chấp ranh đất; đo vẽ lại diện tích khi cấp sổ hồng; đo đạc, cập nhật hồ sơ đất đai…

Có thể thấy dù không có quy định nhưng thực tế cơ quan chức năng vẫn yêu cầu có ký giáp ranh đối với các thửa đất chưa được xác định ranh giới rõ ràng. Tuy nhiên trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì cơ quan chức năng vẫn phải giải quyết cấp sổ hồng cho người dân theo quy định.

Việc cơ quan có thẩm quyền từ chối hay trì hoãn chỉ vì việc không có ký giáp ranh là chưa thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ.

Nếu rơi vào trường hợp này, người dân yêu có thể phản ánh, khiếu nại lên các cấp cao hơn để được giải quyết…”, luật sư Thảo phân tích.

Cấp sổ hồng lần đầu, khi nào yêu cầu có ký giáp ranh?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, Trưởng phòng kinh tế, hạ tầng và đô thị UBND một xã TP.HCM cho biết dù không có quy định bắt buộc nhưng yêu cầu ký giáp ranh – xác nhận ranh giữa các hộ dân tứ cận với thửa đất vẫn được nêu ra.

Theo quy định hiện hành, UBND cấp xã hiện là cơ quan cấp sổ hồng lần đầu, cấp sổ khi cho chuyển mục đích sử dụng đất của người dân trên địa bàn xã.

Tại TP.HCM, hiện phần lớn hộ có đất đều đã được cấp sổ hồng, có bản đồ, ranh giới tọa độ chính xác. Trường hợp cần phải ký giáp ranh không nhiều như các tỉnh, các địa bàn vùng xa.

Vậy việc xác định ranh thửa đất khi cấp sổ hồng lần đầu được thực hiện ra sao?

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, xã đề nghị người dân liên hệ đơn vị có chức năng đo vẽ, cắm mốc thửa đất, lập bản mô tả ranh giới thửa đất. Tiếp đó, cán bộ giải quyết hồ sơ sẽ đi kiểm tra hiện trạng thửa đất.

Việc kiểm tra hiện trạng nhằm xác định các thửa đất tứ cận do ai sử dụng, có được cấp sổ chưa, có xây nhà chưa.

Nếu các thửa đất tứ cận đều đã được cấp sổ, hoặc đã xây nhà, đã có ranh giới cụ thể rồi thì không cần xác nhận ranh (của thửa này) nữa. Đó là cơ sở để cán bộ cấp sổ luôn cho người dân.

Trong tình huống có một phía hoặc cả bốn phía tiếp giáp đều chưa có sổ hay chưa xác định ranh giới, khi đó cán bộ sẽ thực hiện thủ tục niêm yết công khai hồ sơ/lấy ý kiến Nhân dân kết hợp mời các hộ tứ cận lấy ý kiến về ranh đất..

Trong 15 ngày thực hiện thủ tục niêm yết, cán bộ sẽ xác minh, xác định ranh, phát thư mời hàng xóm tứ cận cho ý kiến đồng ý hay không đồng ý ranh giới đã đo vẽ.

Trong giấy mời, UBND xã ghi rõ nội dung mời hàng xóm tứ cận để phối hợp tham gia có ý kiến về ranh giới đất, nếu các ông/bà – hàng xóm không tham gia thì sau này có phát sinh tình tiết khác thì giải quyết theo quy định.

Khi làm việc, nếu hàng xóm tứ cận thống nhất ranh thì đó là cơ sở để UBND xã cấp sổ hoặc hàng xóm tứ cận không có mặt/không tham gia ý kiến/không ký thì UBND xã sẽ cấp sổ theo bản đo vẽ…

Tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất vừa qua, Quốc hội thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai 2024. Dự luật sẽ tiếp tục trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2 của Quốc hội.

Đề xuất mới về cấp sổ đỏ với đất vi phạm

Đáng chú ý, tại dự luật, Chính phủ đề xuất thay đổi quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ).

Theo dự thảo, Nhà nước xem xét sổ đỏ cho các trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước 1-8-2024 mà đất đó đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết việc cấp sổ đỏ, xác định lại diện tích đất ở, đính chính, thu hồi và hủy giấy chứng nhận đã cấp.

Đại biểu Nguyễn Đặng Ân (Lạng Sơn) cho rằng đề xuất nguyên tắc cấp sổ đỏ với đất vi phạm thủ tục trước ngày 1-8-2024 nêu trên sẽ tháo gỡ được rất nhiều trường hợp đang vướng mắc trong thực tiễn.

Bởi nhiều trường hợp không phải cố tình vi phạm, vì tình thế, hoàn cảnh cụ thể mà chuyển mục đích từ đất nông, lâm nghiệp sang đất ở khi chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích…

Cùng với đó, dự thảo quy định sổ đỏ chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Với diện tích đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở trước 1-8-2024 phải được bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để cấp sổ đỏ cho người đang sử dụng theo quy định.

Tạo cơ sở pháp lý thống nhất xử lý các tồn tại lịch sử phát sinh trong thực tiễn

Quy định về xem xét cấp sổ đỏ với đất có vi phạm thủ tục trên có sự thay đổi so với Luật Đất đai năm 2024.

Cụ thể, luật hiện hành chỉ quy định việc giải quyết đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014, đồng thời phân loại từng nhóm trường hợp với các điều kiện cụ thể để xem xét cấp sổ đỏ.

Trong khi đó, dự thảo đưa ra nguyên tắc chung về việc Nhà nước xem xét cấp sổ đỏ đối với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước 1-8-2024, với điều kiện đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.

Trước đó, khi đưa ra lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay thực tiễn cho thấy công tác đăng ký đất đai bắt buộc chưa được các cấp chính quyền triển khai hiệu quả.

Việc lưu trữ hồ sơ địa chính qua các thời kỳ tại một số địa phương chưa tốt dẫn đến việc xác minh nguồn gốc đất đai để cấp sổ đỏ còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Bên cạnh đó, các quy định về sổ đỏ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do tồn tại của lịch sử để lại chưa được giải quyết thỏa đáng như đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường; đất được giao không đúng thẩm quyền; đất lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc vướng mắc trong xác định diện tích đất ở.

Những bất cập này không chỉ gây khó khăn cho người dân, mà còn tạo ra sự thiếu công bằng giữa các trường hợp sử dụng đất.

Để tháo gỡ các vướng mắc trên, dự Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung chính sách mới về cấp giấy chứng nhận và xử lý các tồn tại lịch sử theo hướng thực tế, nhân văn nhưng chặt chẽ, không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Với các trường hợp có vi phạm về thủ tục trước 1-8-2024 nhưng đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình sẽ được xem xét công nhận quyền sử dụng đất và cấp sổ đỏ. Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Với các trường hợp có vi phạm sau 1-8-2024, phải xử lý nghiêm minh, có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn vi phạm.